会员法讯第114期

法讯速递

一、《建筑施工企业、工程项目安全生产管理机构设置及安全生产管理人员配备办法》自2026年3月26日起施行

该办法即将正式实施，为建工企业的安全合规提出了最新、更严格的标准。新规细化了总承包及专业承包资质企业专职安全生产管理人员的最低配备数量要求，明确了工程项目必须按照建筑面积或合同造价规模实行专职安全员的梯次动态增配机制，并进一步压实了企业安全生产管理机构的独立运行要求与项目负责人的带班制度。建议建筑企业立即对照新规开展内部自查，及时调整各项目部的人员架构，避免面临停工整改或行政处罚风险。

二、修改后的《中华人民共和国仲裁法》自2026年3月1日起施行

本次修改后的《仲裁法》作出了重大调整，建工企业及法务团队需重点关注相关实务规则的变化。新法将当事人申请撤销仲裁裁决的法定期间从原来的六个月正式缩短至三个月，企业必须大幅提高维权程序的响应速度。同时，新法进一步完善了仲裁协议效力的认定规则，对通过电子数据交换等方式达成的仲裁条款给予了更明确的效力认可，并强化了仲裁庭对自身管辖权的决定权，减少了案件前期因管辖权异议导致的程序拖延。在未来的《建设工程施工合同》审查中，企业需结合新法及时优化争议解决条款的表述，以锁定维权优势。

三、《杭州市推进新型城市基础设施建设行动方案（2025—2027年）》加速推进

以该方案为代表的地方政策正在密集落地。政策明确要求政府投资的重点工程项目必须全面推广和强制应用建筑信息模型（BIM）技术进行全生命周期管理，提出建立城市信息模型（CIM）基础平台，并逐步要求新建工程项目的数据全面接入报建审批系统。具备智能建造能力和数字化管理水平的建筑企业，将在未来的政府工程招投标中获得实质性的政策倾斜。

以案释法

购买办公用途的房产并已支付大部分房款的买受人，能否享有优先权从而排除执行？

案外人购买登记用途为办公性质的房屋，且已支付大部分购房款但尚未付清全款，其能否以实际具有居住功能及“保交楼”政策为由，主张该房屋属于消费者生存权保护范畴？同时，在建工企业或一般债权人申请强制执行该房产时，该买受人能否依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》享有足以排除强制执行的房屋交付请求权的优先权？

案情简介

黄某某于2018年向某房地产开发企业购买房屋，2024年得知该房屋被法院查封拍卖，遂提起了案外人执行异议之诉，请求停止对该套房屋的强制执行。经查明，案涉房屋由被执行人开发建设并登记在被执行人名下，不动产用途为办公。黄某某在查封前已签订买卖合同并支付超70%的房屋对价，且在珠海市无其他房产。黄某某主张因开发商不配合网签故尚未办理过户，且开发商销售时宣传为居住用途。一审法院认为案涉房屋登记为办公性质不属于住宅，且黄某某未实际占有并支付全部购房款，判决驳回其请求。黄某某提起上诉。

法院裁判

二审审理查明，案涉房屋预留了上下水管和排烟管，同一楼栋其他房屋也按住宅进行装修，且所在区域多个办公用途楼盘均被纳入政府“保交楼”重点项目。二审法院两次指定期间要求黄某某将剩余购房款付至执行法院，但黄某某至二审判决作出之日仍未能支付。最终，二审法院认为其请求停止对案涉房屋强制执行的理据不足，判决驳回上诉，维持原判。

法院经审理认为，关于房屋是否属于法定的消费者生存权保护范畴，房屋是否具有居住功能与房屋登记为商业或住宅属性无直接对应关系。结合开发商销售宣传、房屋内部预留上下水及排烟管等客观设计，以及案涉房屋被纳入“保交楼”重点项目等具体事实，应认定案涉房屋属于消费者生存权保护的范畴；但在审查该买受人能否享有优先权以排除执行时，根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋，必须满足“已支付全部价款”或“在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款”的具体法定条件，其房屋交付请求权才优先于建设工程价款优先受偿权及抵押权等其他债权。本案买受人虽已支付超合同总价50%的购房款，但在法院指定期间内未能将剩余款项支付至执行法院，未满足法定付款条件，故不具备排除强制执行的理据。

律师观点

针对房地产开发企业名下的房产推进强制执行或主张建设工程价款优先受偿权时，建工企业经常遭遇案外买受人提出的执行异议。本案的裁判逻辑明确提示，在具体分析买受人异议是否成立时，建工企业不能简单以房屋登记用途为“办公”或“商住两用”作为阻却对方优先权的唯一抗辩理由。司法实践已明确将“以居住为目的”作为实质审查标准，只要买受人名下无其他用于居住的房屋且房屋客观具备居住功能，即可能被纳入生存权保护范畴。因此，建工企业应对和推翻此类执行异议的突破口，应当聚焦于对“已支付全部价款”这一法定红线的具体审查。无论案外人购买的房屋性质如何，只要其未能提供已支付全部价款的确凿证据，或者未能在法定节点前将剩余价款支付至执行法院，建工企业即应坚决依据法释〔2023〕1号文，主张买受人不享有排除执行的优先权，进而依法推进对涉案房产的查封与拍卖程序，切实保障工程款债权的最终实现。

法务问答

问：我司承接了某地产项目，在工程进度款支付阶段，开发商使用其母公司开具的“商业承兑汇票”向我司支付了3000万元。现该商票到期，对方因账户余额不足导致不能兑付。请问，我司能否抛开商票的票据关系，直接依据原《建设工程施工合同》起诉开发商支付这3000万元工程款，并同时主张工程价款优先受偿权？

回答：可以。承包人有权选择依据《建设工程施工合同》起诉发包人支付工程款，并主张相应的优先受偿权。在法律层面，发包人使用商业承兑汇票支付工程款，涉及基于施工形成的建设工程债权和基于票据交付形成的票据关系两个独立的法律关系。除非双方在合同中明确约定交付商票即视为工程款债务彻底消灭，否则交付商票仅属于一种新债清偿或延期支付结算手段。商票到期不能兑付时，发包人支付工程款的基础债务并未得到实质性清偿。此时，承包人享有选择权，既可以依据《票据法》行使票据追索权，也可以依据《建设工程施工合同》要求发包人继续履行支付义务。若仅行使票据追索权，主张的是普通票据债务，无法附带优先权。若选择依据基础合同主张工程款债权，由于债权性质仍为建设工程价款，即可依法同时主张建设工程价款优先受偿权。

温馨贴士

1.严格限制“项目部印章”的使用范围，防范表见代理风险。

近年来，项目经理私自使用项目部印章对外借款、违规采购导致建筑企业承担巨额连带责任的案件频发。建议企业在刻制项目部印章时，必须在印章版面上明确刻明限制性字样，如“本印章仅限项目技术资料、现场签证签收使用，用于对外签订经济合同、借款或担保一律无效”。同时，建立严格的用章审批与双人保管台账制度。这种物理上的清晰界定，是切断外界主张“表见代理”、保护企业免受越权负债的最有效防火墙。

2.严守商票不能兑付后的“18个月”优先权除斥期间。

在接受商业承兑汇票结算时，切勿因持有商票而麻痹大意。由于建设工程价款优先受偿权的法定行使期限为“自发包人应当给付建设工程价款之日起十八个月内”，且该期限为不变期间，不适用中止、中断或延长。若商票的到期日距离工程应付款日较长，一旦商票不能兑付，留给企业主张优先受偿权的时间窗口可能已所剩无几。企业必须建立预警机制，在发生商票不能兑付的情形后，立即核算优先权期限，优先通过提起诉讼或仲裁的方式主张工程款及优先受偿权，切忌因反复协商退换票而错失法定维权期限。

本期撰稿

浙江智仁律师事务所方志宇、余星