会员法讯第117期

法讯速递

一、《关于深入推进建设项目联合验收“一件事”的实施意见》发布

2026年5月11日，住房城乡建设部办公厅等五部门联合印发了《关于深入推进建设项目联合验收“一件事”的实施意见》，建设项目竣工验收流程由此迎来系统性重塑。联合验收的范畴涵盖竣工验收备案、消防验收或备案、规划核实和土地核验、人防工程竣工验收、建设工程档案验收等事项，将实现并联办理和提质增效。各地依托工程审批系统建立联合验收一件事专区，推行一窗受理和一张表单管理，建立住建部门牵头、多部门参与的联合勘验机制，一次性告知建设单位验收意见。同时，提出探索分批验收，对纳入重点投资项目清单且急需投产的项目，在满足整体安全和独立使用功能的前提下，可以单位工程为最小单位分批验收。时间安排上，2026年10月底前实现一窗受理、联合勘验、一网通办；2027年6月底前实现联合验收数据跨部门共享与智慧监管。建筑企业应留意地方配套细则，提前梳理验收节点，做好申报准备。

二、浙江省八部门联合印发《关于进一步深化工程建设领域改革促进高质量发展的若干意见》

2026年5月10日，浙江省住建厅联合省发改委、省自然资源厅等八部门印发该意见，聚焦市政公用、公共建筑、城乡基建等非房地产类工程，推出并联审批、容缺受理、告知承诺等举措。审批流程上，原有12个串联事项整合为用地预审与规划选址、工程规划许可与施工许可两个并联阶段，审批时限从平均90个工作日压缩至45个工作日以内，效率提升超过百分之五十。针对学校、医院、市政道路、给排水等民生类工程，实行容缺受理加告知承诺制，关键材料齐全且承诺补充非核心材料后，可先行办理施工许可。社会投资小型低风险项目取消施工图审查，实行施工许可告知承诺制，建设单位对设计质量终身负责；政府投资项目和重大基础设施项目保留必要审查但流程优化。数字化方面，全省统一的工程建设项目审批管理系统已上线，实现电子证照互认、数据共享和全流程线上办理。杭州、宁波等试点地区项目平均审批时长已由68天缩至32天。在浙施工企业宜尽快熟悉并联审批和容缺受理的适用条件与申请流程，关注小型低风险项目的承诺即开工通道，充分享受改革红利。

三、《超龄劳动者基本权益保障暂行规定》发布

日前，人力资源社会保障部会同国家卫生健康委、应急管理部、税务总局、国家医保局联合出台《超龄劳动者基本权益保障暂行规定》，自2026年7月1日起施行。该规定系我国首部明确超龄劳动者权益的专门规章，填补了现行劳动法律制度的短板，将超过法定退休年龄仍在就业、受用人单位劳动管理并从事有报酬劳动的劳动者纳入保障范围。在劳动报酬方面，新规明确要求用人单位以货币形式及时足额支付劳动报酬，至少每月支付一次，支付标准不得低于当地最低工资标准；休息休假方面，要求合理安排工作时间和休息休假，一般不安排超龄劳动者加班，安排加班的应当遵守劳动法的有关规定；劳动安全卫生方面，明确用人单位应当根据超龄劳动者身体状况确定合适的工作岗位和劳动强度，不得安排从事危害其身心健康的劳动或危险作业，并应进行安全生产和职业卫生的教育和培训；工伤保障方面，明确用人单位应当为超龄劳动者参加工伤保险并缴纳工伤保险费，超龄劳动者因工作原因受到事故伤害或患职业病的，按照规定进行工伤认定并享受相应待遇。相较于以往普遍未对超龄劳动者提供任何保险保障的做法，新规统一纳入工伤保险，虽然增加了用人单位的直接用工成本，但有利于分散用工风险、减少因工伤引发的侵权损害赔偿纠纷，综合考量对用人单位构成制度性利好。对建筑业企业而言，施工现场长期存在雇佣超龄门卫、杂工、后勤人员等用工现状，该规定的施行将直接改变此类用工的法律定性。建议建筑业企业尽快全面排查现有超龄用工情况，对符合条件的超龄劳动者签订书面用工协议，明确约定工作内容、劳动报酬、休息休假等核心事项；同时提前评估工伤保险缴费的用工成本影响，确保在2026年7月1日施行前完成用工合规调整，避免因未签订书面协议或未缴纳工伤保险而面临行政处罚及劳动争议风险。

以案释法

小区外墙脱落渗漏，保修期届满后开发商是否仍需承担质量责任？<案号：（2025）浙0109民初9619号>

案情简介

杭州萧山区某小区由中铁房地产集团旗下项目公司开发建设，于2015年底交付业主。交付后仅数年，小区便出现较为严重的外墙脱落、空鼓开裂及地下室渗漏等问题，对业主的人身安全和居住体验造成了实质影响。2024年，该小区第三届业主委员会委托专业机构进行勘察鉴定。鉴定意见显示：地下室渗漏水的主因是未按设计要求设置排水板、防水措施缺失或存在不足；外墙脱落渗漏涉及抗裂砂浆层厚度不足、保温砂浆厚度差异较大且未分层施工，均系施工质量缺陷，而非交付后自然老化所致。2024年11月，业委会向人民法院提起诉讼，要求开发商对外墙脱落和渗漏进行维修，并承担排查检测费、排危工程款及外立面设计费等合计约31万元。开发商抗辩称，案涉小区自2015年底交付至今已逾八年，超出《住宅质量保证书》约定的八年保修期限，同时主张业委会的诉请亦超出了《建设工程质量保证金管理办法》规定的最长两年缺陷责任期，据此拒绝承担维修义务。

法院裁判

杭州市萧山区人民法院经审理后，于2026年3月25日作出一审判决，驳回业委会的全部诉讼请求，案件受理费2974元由业委会承担。法院的核心裁判理由包括：案涉小区2015年底交付，《住宅质量保证书》约定屋面防水、外墙面渗漏水等保修期限为八年，至2023年底保修期已届满，原告在保修期届满后主张维修缺乏合理依据；即便案涉工程存在质量缺陷，原告主张也超出了最长两年缺陷责任期；原告主张的各项费用均发生在保修期及缺陷责任期届满后，不予支持。业委会不服一审判决，已于法定期限内向杭州市中级人民法院提起上诉，上诉意见认为一审判决将缺陷责任期的适用对象错误地套用于业主与开发商之间的商品房质量纠纷，且鉴定已证明质量问题系交付前即已存在的施工缺陷，开发商应承担质量瑕疵担保责任，不受保修期限制。

律师观点

本案揭示了当前商品房质量纠纷中的一个核心争议问题——保修期届满后，开发商是否仍需对施工质量缺陷承担责任。需要特别指出的是，本案一审判决尚未生效，二审存在改判可能，以下分析仅基于一审裁判逻辑和双方争议焦点展开，供企业作为风险参考，不宜作为确定性结论引用。一审判决以保修期届满和缺陷责任期超期为由驳回诉请，其裁判思路体现了对合同约定和现行规章文义的严格遵循。但本案的特殊事实在于，司法鉴定已明确认定质量问题系施工阶段的偷工减料和未按设计规范施工所致，属于交付前即已存在的质量缺陷，而非交付后正常使用产生的问题。对此，业委会的上诉意见认为，开发商对自身交付不合格商品房的行为，依法应承担质量瑕疵担保责任，该责任的认定逻辑与保修期的计算逻辑并不相同，不应受保修期的限制；同时，缺陷责任期的适用对象是发包方与承包方之间的工程款质保金纠纷，与业主和开发商之间的商品房质量责任无关，一审判决在此处可能存在法律适用上的争议。二审法院是否采纳这一上诉意见，将对同类案件的裁判规则产生重要影响，值得持续关注。

对建工企业而言，本案具有双重警示意义。作为施工单位，必须严格按照设计图纸和施工规范进行作业，任何偷工减料、降低标准的行为都可能在未来数年甚至十余年后被追责，且施工单位不能以建设单位已验收通过为由，免除自身对施工质量的根本责任。作为开发商，应当认识到质量瑕疵担保责任与合同保修期在法律制度上的区分，对于经鉴定确属施工阶段造成的质量缺陷，以保修期届满为由简单抗辩存在败诉风险。建议建工企业在施工过程中完善质量管控体系，确保关键工序的可追溯性记录，从源头上降低远期质量纠纷的风险。同时，面对已发生的类似质量争议，应结合鉴定结论的具体内容审慎评估法律风险，不宜一概以保修期届满为由拒绝处理，避免因应对不当而将风险扩大至品牌声誉和群体性纠纷层面。

法务问答

问：我司承接的某工业园区项目体量较大，其中两栋厂房已具备独立使用条件，但整个项目全部竣工尚需数月。为尽快交付业主投产使用，能否申请对已完工部分先行验收？

答：可以。根据住房城乡建设部办公厅等五部门于2026年5月印发的《关于深入推进建设项目联合验收一件事的实施意见》，已明确提出探索分批验收机制。对纳入重点投资项目清单且急需投产使用的建设项目，在满足工程整体安全和独立使用功能的前提下，可以建设工程规划许可证和施工许可证中载明的单位工程为最小单元，申请分批验收。建议贵司尽快梳理已完工厂房的独立使用条件，包括消防、人防等专项是否已具备验收前提，向项目所在地住建部门提交分批验收申请。分批验收通过后，该部分工程即可先行投入使用，无需等待整体项目竣工，能够有效缩短投产周期，降低因工期延误产生的违约金风险。

温馨提示

一、联合验收新规落地，在建项目应提前筹备分批验收

五部门联合印发的《关于深入推进建设项目联合验收一件事的实施意见》已于2026年5月11日正式发布，其中分批验收机制和联合勘验机制的落地，值得所有在建项目高度关注。对于计划将部分单位工程先行投产的企业，应在施工阶段即与设计、勘察单位确认拟分批验收部分的独立使用功能和整体安全条件，在施工许可证和规划许可证中提前载明可分割验收的单位工程范围。同时，建议提前对照消防验收、规划核实、人防验收等各专项验收标准逐一排查，建立验收要件清单和整改台账。对于已接近完工的单位工程，可主动与属地住建部门沟通，了解地方配套实施细则的出台时间，争取成为首批享受分批验收政策红利的项目。对于剩余仍在施工的部分，应确保与已分批验收区域之间的物理隔离和安全防护，避免交叉施工引发安全隐患和验收争议。

二、招标投标法修订在即，及时调整投标管理和档案留存策略

《招标投标法》修订草案已原则通过国务院常务会议并提请全国人大常委会审议，修订内容涉及招标人主体责任强化、异常低价投标规制、招标代理机构违法成本提升、电子招投标全面推广等多个核心议题。与此同时，《招标人主体责任履行指引》已于2026年1月1日起实施，其中明确要求招标人对招标过程和招标结果承担主体责任，并规定了长达十五年的资料保存期限。建工企业应提前做好以下准备：一是评标结束后，及时归档所有投标文件、澄清函、中标通知书、履约保函等关键文件，确保在十五年的保存期内能够随时调取完整资料；二是所有澄清或修改文件须同步上传至省级电子招投标系统并通过短信推送至潜在投标人，纸质函件不视为有效，企业应确保具备系统操作能力和流程规范；三是密切关注修订草案中关于评定标方法、招标人自主定标权等核心条款的最终审议结果，提前评估对企业投标策略和合规管理体系的影响。

本期撰稿：

浙江智仁律师事务所

      方志宇、余星  

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