会员法讯第110期

一、法讯速递

《浙江省城镇社区更新条例》公布施行，规范行业发展新领域

浙江省第十四届人民代表大会常务委员会第十七次会议审议通过的《浙江省城镇社区更新条例》（以下简称“《条例》”），已于今年7月1日正式施行。作为我省首部系统规范城镇社区更新活动的专门性省级法规，对相关建设活动的主体、程序、实施要求及保障措施作出了全面规定。《条例》的颁布，标志着城市发展理念的深化，为我省建筑行业的业务转型与发展开辟了广阔的新空间。

1.明确业务范围与模式。《条例》将城镇社区更新活动定义为在社区范围内，通过新建、改建、重建等方式，完善公共服务设施、更新配套基础设施、提升居住环境和住宅品质、消除安全隐患等活动。这明确了建筑企业在存量改造领域的主要业务方向。

2.界定项目实施主体。《条例》根据项目类型确定实施主体。房屋建筑类更新项目，由业主依法确定实施主体；公共设施类更新项目，由其建设管理责任单位作为实施主体；片区综合类更新项目，可由政府或街道办依法确定实施主体。

3.规范项目实施程序。《条例》规定项目实施主体需编制包含设计方案、资金筹措、建设工期、安全保障等内容的项目实施方案。方案须报送主管部门联合审查，其中涉及危险房屋拆除重建的重大项目，还须经政府批准和全体业主表决通过。

4.细化特定建设要求。《条例》对片区综合更新、老旧小区更新、配套基础设施更新等不同类型的项目提出了具体的建设实施要求。例如，在老旧小区更新中，要求重点排查治理房屋结构、消防设施等安全隐患，并统筹各项设施改造。

5.提供相关保障措施。《条例》为更新项目的实施提供了多项保障措施。包括对既有建筑拆除重建中，无法达到现行建筑密度、日照等标准的，经业主同意可按不低于现状的条件进行更新；并明确了利用小区空地增设共用设施用房的，可不计入容积率。

二、以案释法

约定异地仲裁的建设工程施工合同，一方能否以“不动产专属管辖”为由请求人民法院确认仲裁协议无效？

裁判要旨

仲裁与诉讼是两种不同的争议解决方式。建设工程施工合同纠纷在诉讼领域虽属于不动产专属管辖范围，但该规定不影响当事人通过订立有效仲裁协议将争议提交仲裁的权利。只要仲裁协议本身符合《仲裁法》的规定，就具有排除人民法院司法管辖的效力，专属管辖法院亦无权受理。

案情介绍

甲（发包方）与乙（承包方）签订《建设工程施工合同》，约定由乙承建甲在A地的厂房。双方在合同中明确约定：“凡因本合同引起的纠纷，均提交至B地仲裁委员会进行仲裁。”

后双方因工程款结算产生纠纷，乙依据仲裁条款向B地仲裁委员会申请仲裁。甲则向A地（工程所在地）人民法院提起诉讼，主张该工程纠纷属于不动产专属管辖，请求法院确认双方的仲裁协议无效，并由法院审理该工程款纠纷。

法院观点

A地（不动产所在地）人民法院经审查，在收到被告乙提交的管辖权异议及双方的仲裁协议后认为：

仲裁协议是当事人自愿选择的争议解决方式，其效力应依据《中华人民共和国仲裁法》进行判断。建设工程施工合同纠纷虽然属于《民事诉讼法》规定的专属管辖案件，但专属管辖制度规范的是法院系统内部的管辖权分配，其目的在于确定案件由哪个法院进行审理，前提是当事人选择了诉讼。

当事人之间存在合法有效的仲裁协议的，应当依照约定通过仲裁方式解决争议，这排除了法院的司法管辖权。被告乙在首次开庭前提出了管辖权异议，主张了仲裁协议的效力，其程序合法。 经审查，本案中双方的仲裁协议明确约定了仲裁事项和选定的仲裁机构，意思表示真实，内容合法，应为有效。因此，甲方向法院提起的诉讼，因存在有效仲裁协议而不属于人民法院受理范围。法院最终支持了被告的管辖权异议，裁定驳回甲方（发包方）的起诉。

律师观点

本案澄清了长期以来存在于实务界的一大误区，即错误地认为“专属管辖优先于仲裁约定”。正确的法律适用原则如下：

1.体系不同，规则各异。诉讼管辖由《民事诉讼法》调整，仲裁则由《仲裁法》规范。二者是并行关系。专属管辖是诉讼体系下的“王者”，但在诉讼体系之外，它无法否定当事人选择仲裁的自由。

2.仲裁协议效力是关键。判断争议走向的核心在于审查仲裁协议是否有效。只要仲裁协议符合《仲裁法》第十六条的规定（有仲裁请求、有选定的仲裁委员会、有请求仲裁的意思表示），且不违反第十七条的无效情形，就应认定有效。

3.对建筑企业实务建议。会员单位在签订建设工程合同时，可以放心大胆地约定仲裁，并且可以选择任何城市的仲裁机构（如选择在公司总部所在地、或选择在更为专业、声誉更好的仲裁机构）。这不仅不会因为“专属管辖”而无效，反而是企业实现争议解决专业化、高效化、保密化的优选途径。企业需要关注的不是专属管辖问题，而是如何草拟一份合法有效的仲裁条款。

三、法务问答

问：我司（总包单位）将部分劳务分包给了一个“包工头”（自然人），他自己招的工人在现场作业时受伤了。我们公司已经支付了分包款，还需要对这个工人承担工伤责任吗？

答：需要承担。根据2025年8月最高法发布的典型案例以及相关法律规定，总包单位（即“用工单位”）将工程转包或违法分包给不具备用工主体资格的组织或自然人（如“包工头”），该组织或自然人聘用的工人在从事承包业务时发生工伤的，总包单位应当承担工伤保险责任。

详细分析如下：

1.法律定性：总包单位将劳务分包给自然人“包工头”，属于典型的“违法分包”（因“包工头”不具备用工主体资格和相应施工资质）。

2.责任依据：《最高人民法院关于审理工伤保险行政案件若干问题的规定》第三条第一款第（四）项明确规定，此种情形下，用工单位（总包单位）是承担工伤保险责任的单位。

3.责任路径：虽然受伤工人与总包单位没有直接的劳动合同，但法律穿透了这层违法分包关系。受伤工人（或其近亲属）可以申请工伤认定，社会保险行政部门将认定总包单位为责任单位。如果总包单位没有为该工人缴纳工伤保险，则总包单位需要承担工伤保险基金本应支付的全部待遇（如医疗费、一次性伤残补助金、停工留薪期工资等）。

4.与支付分包款的关系：总包单位是否向“包工头”足额支付了分包款，属于总包单位与“包工头”之间的合同纠纷。这笔款项的支付与否，不能对抗受伤工人依据工伤保险法规向总包单位主张工伤赔偿的法定权利。总包单位在向工人赔偿后，或可依据分包合同中的约定（如果约定了工伤责任承担）向“包工头”追偿，但追偿难度往往很大。

结论：将工程分包给不具备资质的“包工头”，是建筑企业用工管理中的重大法律风险。企业必须建立严格的分包商准入审查机制，杜绝违法分包，确保所有分包单位均具备合法资质和用工主体资格，并监督其为所有工人缴纳工伤保险。

四、温馨贴士

应对新《公司法》五年实缴期，建筑企业合规“三步走”

新《公司法》已施行一年多，“五年实缴”的规定对建筑企业（尤其是依赖资质中注册资本金要求的企业）构成了现实的合规压力。建议会员单位采取以下措施：

第一步：全面自查与评估（股东层面）

1.核查认缴金额。立即审查公司章程，明确每位股东的认缴出资额及认缴期限。

2.评估实缴能力。股东应客观评估自身资金实力，判断是否能在法定（或章程约定）的五年期限内（即最晚2029年7月1日前）完成实缴。

3.关注“虚高”资本。对于仅为满足招投标门槛而设定的过高注册资本，要高度警惕，这是未来最大的风险点。

第二步：依法合规“降压”（公司层面）

如果股东评估后认为无法按期实缴，公司应立即启动减资程序。减资是重大法律行为，必须编制资产负债表及财产清单，并严格按照新《公司法》第二百二十四条的规定，在十日内通知债权人，并在三十日内在报纸上公告。

注意：切不可通过“抽逃出资”或做假账的方式掩盖问题，新法下对股东和董监高的责任追究（包括“出资加速到期”）非常严厉。

第三步：审慎对待“股权转让”（交易层面）

1.出资义务不免除。如果股东在未完成实缴义务时转让股权，根据新《公司法》第八十八条，受让人（新股东）应承担缴纳该出资的义务；如果受让人未按期足额缴纳，转让人（原股东）仍需对未按期缴纳的出资承担补充责任。

2.尽职调查。会员单位在进行股权收购、或引入新股东时，必须将“目标公司（或新股东）的实缴出资情况”作为尽职调查的核心内容，避免承接他人的出资义务。

本期撰稿

浙江智仁律师事务所方志宇、余星